西雅图的Airbnb市场一直都相当火爆。相信不少有空余房的小伙伴都考虑过做Airbnb房东，但问题是：我的投资房能转做短租吗 ?
先来看一组西雅图非营利组织– “Visit Seattle” 的官方数据。西雅图连续第9 年旅游人数创下新高,在2018年全年突破4千万人，相较2017年成长了2.5%。并且花费高达了78亿美金,这数字更是惊人的成长了5.8%。
西雅图环境优美, 气候宜人, 并且随着近10年来亚马逊带动的科技业高速发展, 谷歌, 脸书, 甚至苹果公司都把西雅图当成除了硅谷以外的第二总部人才储备中心,可以说是观光和经济两头马车同时高速发展。
一个城市的旅游人口激增，观光产业兴旺了以后，自然带动许多相关行业蓬勃发展。一个好例子就是Airbnb 的热潮，近年来，比起住在酒店千篇一律的体验，越来越多旅客偏好住在Airbnb，更好的体验了当地生活，而在西雅图也不例外，可以说是相当炙手可热！
那么, 在西雅图市到底有多少人在做Airbnb ? 当一个房东能有多赚呢?
西雅图市Airbnb概况
根据2019年09月份的统计, 西雅图市一共有8,863间房子在做短租,扣除了共用房间的房子以外,大约有78%, 也就是6,907间房子是整套房子拿出来出租作爱彼迎Airbnb 使用的,这数字是否有比你想象中来的多很多呢？如果不觉得吃惊,那请再看下一组数据。
去掉房间共享等房源,我们仅拿整套房子都做爱彼迎Airbnb的数量来做比较,我们会发现,过去3~4年,专门作爱彼迎Airbnb的房源数急剧增加中,相较于2016年9月的3,616套, 2019年9月这数字已经翻了快一倍,增加到了6,907 套。每年均以5~40%不等的速度在成长。也就是说西雅图市的屋主们,这几年以前仆后继般的速度涌进当爱彼迎Airbnb的房东中。
那到底,当一个爱彼迎Airbnb房东有这么赚嘛?为何大家抢着作?到底能赚多少钱?
回答这些问题之前,我们先来看看在爱彼迎Airbnb上的主流房型是哪些。
我们看到,在做短租的房子有60%是大开间(Studio)和1居室 (1bedroom), 而4房以上的房子, 只占了接近6%的房源数, 这符合我们脑海里的印象。
那么我们今天就来针对主流房源来分析一下,也就是在西雅图市拥有一间大开间(Studio)或1居室 (1bedroom), 拿来做Airbnb能赚多少钱。
Studio-1B Airbnb获利揭秘
我们这里直接上图, 让大家看看如果在西雅图市你拥有一间Studio或是一居室One bedroom 的租金收入是多少,其中蓝色的线代表是中位数50th percentile 房子的收入(一般房东普遍赚多少),橘色的线代表的是75th percentile 房子的收入(超级房东赚多少)。
我们可以看到在西雅图的夏天,6～9月为旺季,而冬天 11~2月为淡季。西雅图的淡旺季效应非常明显,旺季时的租金收入能达到淡季的2倍。2019 年1~2月由于遇到了几十年来最大的雪,收入比往常更低。
以过去12个月的统计数字而言, 一般房东 (中位数50th percentile) 租金收入为USD25,544美金,平均每个月USD 2,129美金。而如果你很懂的运营爱彼迎Airbnb,是一个超级房东(75th percentile), 那你的的统计租金收入为 USD 36,320 美金, 平均每个月USD 3,027 美金。
换句话说, 如果你能做到超级房东的成绩, 那你就能享有每个月3,000美金的租金收入。如果对这数字没有感觉的话,简单的说,每个月3千美金租金收入已经是西雅图东岸Eastside要价80万以上独栋或联排别墅的水平了。而西雅图市1房的中位数价格大约是40万出头, 相差整整一倍!
这明显高出一截的租金收入,就是过去3年Airbnb 房东数增加了快一倍多原因了。
我们从每晚房价的表现看起。参照下图,可以看到,最高的暑假8月份房价中位数高达美金152元一晚。最低的为冬天的2月份,房价中位数为104 元一晚。最高最低相差50%左右,也就是旺季是淡季房价的1.5 倍。
细心的读者可能会发现, 为什么淡旺季每晚价格相差只有 1.5 倍, 而短租收入却可以相差到2倍呢？没错,正因为还有入住率(Occupancy Rate %) 的影响。
我们来看看, 西雅图当Studio或一居室的Airbnb 房东, 在火热的夏天及冷淡的冬天, 你的出租率该有多少？
我们一样用蓝色的线代表一般房东(中位数50th percentile) 的入住率, 用橘色的线代表超级房东 (75thpercentile) 的入住率。
就一般房东而言, 西雅图的夏天都能做到80~90%的入住率,也就是说基本上大家都满租了。而淡季冬天的入住率其实没有想象中的低,每年的11~2月是入住率最低的4个月, 但入住率仍有60~65%的水平。其他的月份,入住率都是维持在7~8成的水平。
“淡季保六成, 旺季上九成” 的出租率, 这是否远比你想象中的好很多呢？
换句话说, 如果你的1房短租在西雅图市的任何月份出租率低于5成的话, 那代表你的运营还有优化的空间。举例而言,如果上Airbnb 一看,会发现在Airbnb上保持”365天,天天单一价” 的房东还真心不少。
而如果你没跟着淡旺季调整价格,不止是淡季房子空在那没赚钱,旺季的时候你房价涨的不够多,也是少赚了一笔！
可千万别认为调整价格很简单, 这还真的是个技术活。在经济学上,订价能最大化的榨取消费者剩余时,就是商家的利润最大化。而固定价格是做不到的,只有动态定价能捕捉到最大的消费者剩余。而要成为超级房东,动态订价只是其中一环。
为什么要成为超级房东呢?我们先来看看这令人兴奋的橘色曲线,也就是超级房东75th percentile入住率曲线。我们发现超级房东在西雅图市是没有淡旺季之分的！
全年最淡的季节 11-2月, 也能保持过8成的入住率, 旺季那更是直逼百了。如果能做到超级房东的水平, 恭喜你, 你的Airbnb 短租房已经是一头活生生的现金牛(Cash cow) 了。
看完了西雅图市大开间 (Studio)和一房 (Onebedroom) 的详细情况,也许你会有更多的疑问。二居室能做吗?独栋别墅四居室做起来是不是不划算?超级房东的水平只有在小户型的精华地段才做得到?
投资收益– 毛租金回报率%
投资是看数字的。阿兰Allen在决定要不要涉足短租领域时,心中一直有很多疑问,因此阿兰找了做了很多调研,就是想从数据面上的大框架来看投资短租房到底合不合理。
研究的过程太过冗长,阿兰Allen我直接整理出两个表格,帮助大家快速了解短租投资的租金回报。
我们以2019年9月为基准点, 去统计过去12个月的短租租金收入,然后再除以该房型的房价中位数,来计算投资该房型的“毛租金收益率(Cash Yield Rate%)。整理了底下几点有趣的结论：
(1) 一般房东(50th percentile) 毛租金收益率在5.8%~6.7%;
(2) 超级房东 (75th percentile) 毛租金收益率在9.0%~10.2%。
(4) 超级房东和普通房东的差距在任何房型都存在, 且房间数越多的房子差距越大!
(5) 4房以上的 Airbnb 爱彼迎房源稀少, 而超级房东的现金收益甚至能达到10%!
看完了短租现金收益的6～10% 吸引力以后, 相对于传统年租型的4~6%毛租金收益率,大家是否有一种”再也回不去了”的感觉呢? 没错, 这也正是阿兰这半年来的心路历程。从一开始担心”淡季找不到客人怎么办?” 到后来想通了一个道理, 如果西雅图短租一年只能赚夏天4个月, 那为何新的酒店还一栋一栋的开呢？
因此, 在西雅图市作短租Airbnb 房东, 你最该关心的问题不是淡旺季, 而是 “到底怎么做才能达到超级房东 (75thpercentile)的水平呢? ”
成为Airbnb超级房东的秘密
太阳底下没有新鲜事, 在短租行业也是。在 Airbnb 兴起的短短十年内, 共享民宿已经成为了出外旅游的另外一种新鲜体验。但其实经营一家成功民宿的秘诀早就一点都不稀奇, 因为你能想到的新奇点子, 酒店业(Hotel) 这已运行百年的传统行业早就都试过了。
观察一家成功的酒店 (Hotel), 其最大的秘诀跟一间成功的 Airbnb 爱彼迎一摸一样, 阿兰总结为底下3点。
(1) 地点 (Location)
跟想当歌手一样, 先天的基因不行, 后天再怎么努力也是徒劳。地产投资最重要的关键总是 Location, Location, Location。而怎么知道这个地点能做出一间成功的
第一种, 就是跟着酒店(Hotel)走, 开设一家酒店, 需要投资上千万美金, 因此会对选址作可行性调研 (Feasibility study)。如果看到该地点附近有酒店(Hotel), 那这地点基本上没有问题。
第二种, 就是跟着大数据走, 用白话讲, 就是跟着前人的脚步走。投资前查看附近Airbnb 能做到什么水平, 收入, 与入住率, 那心中就大概有谱了。因此数据和经验累计的越多, 当然地点选的就越准确。如果想知道投资西雅图Airbnb短租最有潜力的地点在哪, 欢迎直接与阿兰Allen联系。
(2) 专业 (Profession)
和淘宝刚开始的时候一样, 竞争不激烈的情况下, 你把东西放上去卖就能出个好成绩。Airbnb 在每年有非常多的房东加入竞争后, 已经不再是把房子放上去就能赚取高额收入的时代了。
经营 Airbnb 民宿就是服务业, 如何把一门服务业做到极致又有温度, 在每个环节都是很讲究细节的。所以经营 Airbnb 的专业(profession)到底指的是什么? 一句话概括就是“获得好评的能力”。
如何才能获得好评? 最简单总结就是 “物超所值”。住客感受到的价值大于他付出的房费, 很自然就会给予好评。
最基本的如房间干不干净, 回复速度快不快, 服务态度好不好之类的。进阶的如行销能力, 弹性定价等,渠道经营等都会影响到住客的体验。
可以说成为超级房东, 专业(profession)是可以单独成为一门学问, 不是三言两语极短篇幅可以讲完。但有个好消息是, 它不是门学不会的高深科学 (rocket science), 有心人人都学得会。
所以, 如果你发现自己的房子在Aribnb 获得好评的能力不足, 或要付出的心力太大时, 那聘请专业的团队管理, 就会是个好的选择。西雅图地区的屋主, 有兴趣委托阿兰Allen的团队的话, 欢迎直接联系。
(3) 品牌 (Brand)
看到品牌, 大家也许第一眼都懵逼了。我经营一个民宿, 又不是Hotel,有什么品牌可言?其实有,且在互联网世界还相当重要,那就是你的点评。
我们已经习惯出门吃喝玩乐样样消费之前, 都先看一下其他网友的评论。在互联网世界陌生人们透过屏幕而非面对面交流,充满了”信息不对称,或不信任”。
而你房子的点评就是消除”不信任” 的最重要关键。房客们会因为被你房子精美的照片和标题吸引点击进来,但最终能否转换按下”买单键”, 却是看你的点评。
因此, 如果专业能力够, 房子能持续积累好评, 久而久之, 这房子的好评就成为了最具说服力的”品牌”。而品牌, 它最重要的就是赋予了房东“收取溢价的能力”, 一样位置, 拥有很多好评的房子, 就能收取更高价格, 久而久之的正向循环之后, 你就逐渐变成了别人眼中的”超级房东”了！
反之, 如果没有累积好评的专业能力, 为了弥补差评, 往往只能靠更低的价格吸引租客, 被低价吸引而来的租客素质往往较低,对房屋的损耗较高,花费屋主较多的成本和心力,恶性循环后,屋主就逐渐放弃当Airbnb房东了。
