Security Deposit：海外华人「幽灵房东」的投资屋，通常由当初仲介购屋的房地产经纪，代为招租及签订租屋合约，但等房客退租，发生扣押金(Security Deposit)争议时，不良房地产经纪才表明「只代租丶不代管」，押金已缴交房东，扣押金也是房东决定，让租客对压根没看过丶也无管道接触的「幽灵房东」索回押金无门。
小额法庭虽不能委请律师，但只要事证充分，审理法官经验丰富且精明，是伸张法律权益的直接管道，值得华人善用。记者陈慈晖摄
这类与「幽灵房东」发生退租纠纷的案件，近年在南加华裔社区愈来愈多，许多租客就算被欺压得七窍冒烟，但要跨海重洋找出「幽灵房东」困难耗时，大多数人只能自认倒楣。不过近日一宗租客透过小额法庭(Small Claim Court)，找回租赁法律公平正义的案件，为「幽灵房东」纠纷提供参考判例。
2012年2月全家在罗兰岗租康斗的陈太太，当初透过房地产经纪租屋，房东也有一位代理招租及签约的房地产经纪，由于房东住在东南亚，租屋维修及相关事项，都与房地产经纪联系。去年8月房东的代理房地产经纪发函，通知陈太太全家须于60天内搬家。
房仲承诺退钱 房东岳母拦阻
陈太太表示，他们依照要求完成打扫及搬迁。于搬出3天后，与房东的地产经纪进行还屋检查，一切确认无问题，便缴回租屋钥匙，房地产经纪也表示房东在同一社区的岳母会开支票，退还近1700元押金。
孰料完成还屋的3天后，房地产经纪又通知陈太太，房东岳母发现屋内角落有灰尘，地板有刮伤，须请清洁公司重新打扫，木地板则要全部换新，一切花费要从押金扣除。
陈太太与先生立即向房地产经纪抗议，怎能任由与租屋无关的房东岳母，打破退还押金的承诺，更不能同意重新铺设地板。此时房地产经纪推托，仅是代理出租的经纪人，房东并未与他签订管理租屋合约，检查还屋当天也仅是代收租屋钥匙，押金退还仍由房东决定。
被迫赴法庭申张权益
陈太太指出，他们先后房地产经纪及房东发出两封存证信函，要求依加州Civil Code Section 1950.5，于完成还屋后21天内退还押金，但对方置之不理，迫使他们至专门处理1万元以下赔偿诉讼的小额法庭提告。
陈太太说，[highlight]小额法庭的诉讼案费仅60元。但双方不能请律师，一般华人怕应付复杂诉讼程序，望之却步。其实小额法庭的法官对租屋纠纷处理经验丰富，最重要的是，要准备充分证据，来伸张提告理由。若语言不通，可于开庭日至少5天前，向法庭书记官提出申请，由不具证人身份的翻译伴随出庭。[/highlight]
陈太太诉讼案开庭当天房东未到庭。法官最初认为，房东持有押金，若不能到庭则无法开审。但陈太太向法官表示，当初是与房地产经纪签约，押金的现金支票是存入房地产经纪所属公司，从签约到搬出租屋从未见过房东，且房地产经纪说房东长期住在美国境外。
最后法官要求，一是请房东岳母出庭，一是房地产经纪取得授权出庭，结果房地产经纪获授权出庭。
陈太太找出2012年生效的加州法规「Notice of Rights to Inspection」，规定房东或代理人在房客搬离前，要先通知房客还屋的初步检查，并且检查过程中，要将双方认为合理的待清洁及修理项目明确条列。开庭当天，法官即认定房东及代理房东的经纪人未遵守此法，又超过Civil Code Section 1950.5的退还押金21天限期，裁定法东须于审判后30天内归还押金，否则将损及7年信用纪录惩处。
记者陈慈晖洛杉矶报道
